秘密一：开发商和地方政府并未合谋推高房价

记者：最近一段时间，随着房价高涨和对投资过热的担忧，很多人对地方政府提出指责，认为地方政府盲目追求GDP、与房地产商合谋推高房价、阻碍中央宏观调控等等。你对此怎么看？

张维迎(专栏)：我从来不同意这个观点。追求GDP增长不是问题。如果GDP增长是问题，那很简单，哪个地方GDP增长得快，哪个地方的官员撤职就完了。但要知道，GDP跟工业总产值不一样，它不是胡乱投资、生产出来搬到仓库里就可以的，要卖出去才行。如果我们希望国家的经济实力在世界上更有地位，人民生活水平不断提高，GDP增长是必须的。

说地方政府与房地产商哄抬房价，完全是推卸责任。前一段时间很多人说房价太高，老百姓买不起房，所以中央部委出了好多政策，例如要求70%建90平米以下中低档房，严格土地审批等等。但在我看来，这些政策很大程度上是一种姿态。既然老百姓抱怨房价，那么我就针对房价制订一套政策，表明我关心群众，就够了。至于能不能解决问题，根本没有认真考虑。

你想想，中国的城市化发展这么快，政府还要收紧土地供应，房价怎么能不涨？如果你担心老百姓买不起房，就应该拿出更多的地来，更多的钱来，专门建廉租房给穷人住。想通过限制富人买房来帮助穷人买房是不可能的。这其实是有些政府部门在推卸责任；推卸责任的同时，又想扩大权力。而且制订政策的官员还要揣摩上面的意图，而上面对房地产市场的具体情况又不可能很了解，所以最终的决策往往建立在很混乱的信息基础上，以致于漏洞百出，南辕北辙。

秘密二：房价跌了我们都很悲惨

钟伟(专栏):如果房价12个月内下跌30%，房地产行业的不良贷款可能激升到1.02万亿，银行的不良资产率将上升3.2个百分点；对政府而言，由此增加的负担相当于建行、中行改制上市的全部花费；对居民而言，大致相当于14%的家庭财产被蒸发。”

房价暴跌与己无关吗？很遗憾，许多人认为房价骤跌与其无关，事实并不然。

一则中国金融的安危从来都牵涉到千家万户的利益。银行体系最主要的资金来源是居民储蓄，因此一家中等银行因房价暴跌而破产，就足以影响至少1000万储蓄者的利益，很难想象如果房地产发生危局会有利于公众利益。

二则政府除税收和举债之外并无资源，各种政策成本从来都是由公众分摊的。我曾计算过，三年国有企业脱困的直接成本大约在2.4万亿，那些被买断工龄的下岗工人恐怕不会认为“三年脱困”是和其切身利益无关的举措，谁能够举出任何一种调控政策，其成本最终竟然不是由企业或国民承担的呢？

三则无论是已购房还是未购房者，都毫无例外地被卷入这场“房地产运动”中，中国城镇居民家庭财产的48%表现为其住宅的市值。市值暴跌和财产蒸发并无差异。因此，只有当一个人既无银行储蓄，又无包括房改房等在内的任何形态的物业所有权时，他才能够大致置身事外动.

秘密三：房价永远是上涨

钟伟(专栏)：从中外近百年历史来看，在几乎95%以上的岁月里，房价是上涨的。但这不能排斥在5%的岁月中，房价也曾经雪崩过。这一点，至少美国人、日本人和香港人还记忆犹新。投资不动产的失败者，其倾家荡产不是在于95%的涨价时期，而是在于5%的崩盘阶段。

秘密四：中国住房供求紧张形势将长期持续

周天勇(专栏)：从中国的国情看，与美国相比，几乎一样的国土面积，多出其10亿人不说，三分之二的国土大多是大山、荒漠、草原。剩下的土地要在生产、服务、公共用地、交通、生态、办公、居住等方面进行分配，可供建造住宅的土地，应该说要比美国稀缺得多。因此，假如中国人都住庭院和别墅，那就没有种粮食的地了。建设用地需求越来越多，土地的供给又是固定甚至是不断减少的，按照供求规律，土地价格长期是上涨的。房屋是建筑在土地上的，土地的价格趋升，长期来看，不可能不影响房屋的价格。

秘密五：房产调控损害私人产权

陈志武(专栏)：房产是老百姓的合法私人财产,任何征税都是一种摄取。尽管这次针对房产的管制与征税是符合公众利益的,但更好的药方是理清房地产泡沫形成的真正原因,停止那些导致扭曲的行政管制,为老百姓开放更多的经济权。政府要做的不是去阻碍房产交易,反而是简化房产交易手续、降低交易费用,以提高二手房市场的流动性。希望今后的宏观调控能更多遵循市场原则,以不损害公民的产权与经济权利为基础。

不管是“炒房团”还是个人买房者,只要他们没有违背现有法律,房产自由买卖是他们应有的交易权,他们买房赚钱之后,增值部分也是他们的合法财产,受到《宪法》的保护。当一些同行呼吁要对房产征收90%或更高的增值税,我们应该意识到这是在要求把属于私人的财产变为政府的,这在本质上有悖于《宪法》第十三条.

秘密六：行政管制导致房产泡沫

陈志武(专栏)：虽然2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》对房产业有较大的影响,但真正打开房产调控序幕的是央行2003年著名的“121文件”,用意是提高地产商自有资金的比例。当时的背景之一是上海地产商周正毅事件,那事件使群情激愤,认为非整治、约束一下房产开发商不可。“121文件”正迎合当时的情绪。可是,客观上,这类举措的实际效果只不过是提高了房产开发的创业门槛,把那些没门路、平民百姓出身的张三李四开发商们拒之门外,让他们得不到贷款,逼着他们另找他业,从而减少了普通百姓的房地产创业机会。一旦普通开发商少了,中低档住房的供给也会减少,供给少了就促使房价上涨。另一方面,那些周正毅们之所以是周正毅,就是因为他们历来就靠门路,也有门路,那么有无“121文件”或类似规定对他们没什么影响,这种规定反而是减少了来自平民百姓地产商的竞争,使周正毅们更能涨价、有更大发财空间。换句话说,基于朴素情绪的行政管制虽然用意是整治那些违规者,但实际上往往是帮了他们,害的是那些本意想帮的普通人,使后者的创业机会受到限制。

第二波调控是2004年的一系列文件和通知,它们限制了农用土地转非农建设(包括房产开发),比如,规定半年内暂停农用地转非农、控制建设用地的审批等等,这些措施的直接效果也是减少住房的供给,并使土地价格上涨(这本身是好事);同时,央行进一步控制对房地产开发的信贷资金,要求商业银行将开发商项目资本金比例从20%提到35%以上。当然,这一系列旨在调控、限制房地产开发或者说抑制房地产过热的措施受到老百姓的广泛欢迎,大家以为这下可抑制房价并挤走一部分房产商了。因为资金短缺,一些房产商确实被淘汰掉。可是,这些措施减少了房产业的竞争,整治开发商也等于降低住房供给,在需求不断上升的情况下,房价只会加快涨速,而不是像人们希望看到的房价下跌。

实际上,去年的一系列铁腕措施确实效果很好,抑制了房产商并使住房供给的增速减慢(相对于住房需求而言),结果是房价开始疯涨。2004年全国房价涨幅14.4%,比2003年高了10.6个百分点,是历史新高。等2004年的各项行政措施实施之后,到今年一季度其效果更明显:房价同比再涨12.5%。从市场规律角度看,这些结果说明那些管制效果跟希望看到的正好相反。

秘密七：谁垄断信息资源混淆视听？

时寒冰认为开发商一直“忽悠”数据，“借助垄断的信息资源混淆视听”。其实真正应该指责的，是政府“双面人”角色。 仍以上海为例。在上海房地产前50强中，有60%与“国资”有渊源，而前10强中则有7家。50强名单背后的隐形冠军——上海地产集团，则于2003年，由上海市国资委划拨三大房地产公司——中星、上海闵虹(集团)有限公司和上海房地(集团)公司，授权其经营。

而据媒体报道，“上海目前不少区县也无师自通，纷纷成立类似于地产集团的土地储备公司，这些公司与区县所属的红顶开发商也同样存在着错综复杂的股权和担保关系”。这些国有独资或控股参股的公司成为披着市场化“外衣”、却有着深厚的政府背景和丰富的政府资源的“新红顶商人”。

另外，如果我们要强调将非市场化的住房保障作为政府提供的公共福利，却为什么又去指责市场化经营的开发商呢？而为什么政府就可以既控制着土地一级市场来源获取收益之后，又再直接参与房产开发销售获利呢？任志强几年前就说过：香港是唯一一个主要依靠土地收入进行二次分配的转移支付和维护公共财政的地区，因此其从公民手中掠夺的财富仍将重新返还给民众。而我国是靠除土地出让金之外的大量税收实现二次分配的转移支付的。在与“不法”商人争夺土地利润分配的过程中，政府实际是将最终的结果转嫁到了消费者身上。

“两个独立法人、一套班子管理运作”就可以“名正言顺”地“倒账”，账目甚至可以天衣无缝。而那些国有控股参股企业中的非国有股份，只会出现与政府如何“分账”问题，获利最大的还是政府。对于土地出让给非国有的房地产企业，由于国有成分企业可以在招拍卖中“高价”举牌抬高了土地价格，打压了非国有房地产企业的利润，造成上交所得税的税收减少，也就与国有成分企业一道，制造出房地产企业“税收侏儒”的表象，毕竟，政府抬高“地价”后所得的“利润”即预算外财政收入是不用征税的。不断人为抬高土地价格，土地成本的上升必然导致房产价格的不断上涨。

因为推高房价的起因是从土地获取暴利而又不用纳税的是地方政府。对于土地出让金属于地方政府预算外的收入及其支出，一直游离于监管体系外而非处于“阳光”之下，地方政府不会主动披露相关信息，造成了房地产统计数据的失真，导致中央调控政策的失效。这也是对指责开发商“垄断的信息资源混淆视听、拉抬房价”的反证。

秘密八：农民征地问题关键在于产权制度

记者：现在对地方政府一个强烈指责是，由于招商引资、发展房地产，所以在征用农民土地的时候有很多恶劣行为，例如野蛮拆迁、压低补偿等等……

张维迎(专栏)：这是荒唐的土地产权制度造成的结果。现在的农民相当于一个佃农，种了一片庄稼，地主说要用土地，庄稼砍了就砍了，不让你种就不种了。原因是什么？农民没有土地所有权。我们的法律规定农民的土地是集体所有，而“集体”又是由政府管理的，所以政府行使权力的成本很低，对土地征用几乎是掠夺性的，但又是合法的。

解决问题的办法是赋予农民真正的土地所有权。有了土地所有权，政府和房地产商要征用土地，必须按市场规则跟农民讨价还价。否则农民可以拒绝出让土地。这里蕴含着一个基本原理：产权是人的所有权利当中最基本的东西。如果你不落实农民的土地所有权，想靠同情、怜悯使他得到公正的待遇是不可能的。目前土地征用中的问题，根源不在地方政府，而在于法律对土地产权的界定不合理。

张维迎：我不认为把地方的审批权收到中央可以解决问题。现在的核心问题是农民的权利不受保护。好比你家里有值钱的东西，但不让你上锁，东西被偷了。现在说，你不能上锁，但给你换个邻居。能解决问题吗？在地方竞争的情况下，出于政治前途的考虑，地方政府可能还有点收敛。如果把审批权都集中在中央，靠什么来约束？几个部委的司长、处长能把全国的土地管好吗？我不相信。那样的话会有更多的人到北京游说，出现更多的腐败。政府部门历来喜欢争夺审批权，谁掌握审批权谁就有了寻租的机会，这是我们要警惕的。