北京的楼市将在短暂观望后继续向前，但涨幅会大大减缓

2007年的最后一个多月以来，北京房地产市场已经弥漫着一股观望的情绪。在金融调控的强力手段下，在南方某些城市成交骤减、恐慌抛盘的影响下，北京楼市的交易量也出现了不小的滑坡。市场上关于北京楼市出现拐点或者只是“假摔”的争论此起彼伏，再加上奥运利好的透支，2008年北京楼市的走向变得愈发迷离起来。

调控效果在一季度会凸显

此轮全国交易量的下滑源自2007年9月底央行和银监会出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)。由于该政策对第二套房在首付和利率方面的门槛提高，使得投资性需求大受抑制，让原本一片燥热的楼市突然感受到了寒冬的冷风，北京也不例外。

在12月，中央经济工作会议提出2008年要实施从紧的货币政策，12月11日央行和银监会又发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确购买第二套房以“家庭”为单位认定房贷次数，2008年的金融调控政策愈加严厉。

对此，房地产业内专家杨少锋认为，此轮金融调控对房地产的影响将十分深远。在他看来，目前不少开发商把当前的金融调控措施理解成为商业银行年底周期性的信贷调整，认为只不过是因为多数商业银行已经用完今年的贷款额度，所以，期待2008年新一年度贷款额度的到来，成了支撑多数开发商继续高房价策略的最根本依据。

但杨少锋表示，“2008年中央紧缩银根政策，严格控制贷款总量及发放节奏、严格控制固定资产投资和房地产投资，必然导致2008年一季度房贷不会大规模开闸放水，寄希望于一季度房贷开闸泄洪的开发企业可能将遭受沉重打击。”

他还认为，一些利用房贷新政细则未公布时“抢占房贷末班车”的购房者，由于房贷尚未获得审批，一旦2008年一季度房贷重新放开时被告知不符合第一套房贷标准，需要按第二套房贷政策执行首付及利率，甚至可能导致大量的退房现象的发生。因此，2008年一季度将是北京全能楼市走向的重要风向标。
土地供应将保持增长态势

根据世联地产研究中心的统计，北京2007年前11个月土地市场共成交64块地，成交面积为8776513.606平方米，成交金额为2668194.947万元，与上年前11个月相比成交总量上升27.4%，成交金额上升36%。土地供应的逐步增加会对今后的市场产生影响，使商品房项目的供应逐渐增加，从而减少市场上的供需矛盾，一定程度上缓解房价的上涨。

从区域分布看，五环外的供地几乎占了总量的近八成，内城中仅有一块地成交，紧邻内城的二至三环也只成交了一块地，三至五环的成交情况占了总量的两成左右，这一变化说明了中心城区及周边在未来的近2年几乎没有土地进行开发，土地供应逐渐向外移动的趋势也将带动项目向城区外开发的趋势。

预计2008年土地供应量将继续保持增长态势，且居住用地中保障性住宅用地比例将较2007年大幅上升。同时，根据土地调控的新政，2008年北京单一地块的面积会减小，预计总面积在十几万平方米的小宗地块将成为供应主体。

后奥运的热点是“新城”和轨道交通

由于奥运周边项目已经基本开发完毕，以及奥运利好的提前透支，华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎认为，北京市场持续几年的热点将从“奥运”概念上转移。他预计，根据2007年12月北京市规划委公布的“北京11个新城规划”，北京近期的建设重点转移到新城的开发建设，逐步调整北京的空间结构，通州、顺义、亦庄等11个规划的新城将从2008年起成为北京市场上新的热点所在。

对于其他可能出现的热点区域，中原(中国)地产研究中心认为，根据北京的新城规划，2008年奥运之前，北京地铁4号线、10号线一期以及奥运支线将竣工通车，到2010年，地铁9号线、10号线二期和亦庄轻轨线亦力争完。随着城市公共交通体系的大力发展以及轨道交通的全面投入运营，中原(中国)地产研究中心认为，2008年之后的一段时间，北京郊区，尤其是轨道交通沿线的新城区的房地产市场必将成为热点。

小户型项目将会放量

在住宅市场方面，2006年“90/70”政策后调整规划的部分项目，从2007年9月起陆续上市，小户型项目现“井喷”态势，掀起小户型放量的首个高峰。尤其是交通网络的快速发展成熟和郊区县相对较低的房价是吸引首次置业者购买郊区小户型住宅的重要因素。2007年末小户型放量增加而大户型比例下降，将带来大户型惜售引发的价格进一步上涨。中原(中国)地产研究中心预计2008年，随着小户型放量的逐渐增加，大量更适合普通购房人需求和购买能力的产品将投入市场，有助于缓解有效需求和供应不足之间的矛盾。

此外，中原(中国)地产研究中心还认为，在未来5-8年内，高端的酒店式公寓的市场需求将会呈现较高增长率，而酒店式公寓的价格也会呈现稳定上升趋势。酒店式公寓在奥运前后的短期内，可以采用酒店的经营方式，保证较高的租金收入；而在奥运过2-3年后，酒店式公寓的住宅特征将保证公寓的较高升值潜力，使投资者的风险、回报率得到最优组合。

商业地产仍是投资焦点

为赶奥运会商机，2007年北京投放市场的大型商业项目有美罗城、新三里屯、鹏润国际时尚购物中心等数十个，计划开业的商铺面积达410万平方米，创历史之最。

宏观经济的发展和人们生活水平的提高，人民币不断升值，带来整个地产价值的大幅提高，作为投资价值集中体现的商业地产项目成为了国内外投资机构的新宠。中原(中国)地产研究中心认为，2008年奥运会临近，使北京的基础设施日趋完善，交通、商业、教育等发展愈发成熟，政策和资金对商业地产的支持力度大，商业地产投资环境较为轻松，使得国内外投资个人、企业纷纷争抢；更多有实力的开发商意识到长期运营持有型物业的长期收益远大于出售类商铺且更有市场，因此2008年北京商业地产市场仍将成为投资焦点。

房价涨幅放缓

对于北京2008年的房地产市场，中原(中国)地产研究中心认为，北京市房地产市场供需紧张，刚性需求大。虽然2007年有部分“双限房”等保障性住房开工建设，预计20 08年上市，但对于北京市土地总体供应量来说所占比重较小，不足以影响整体房价。另一方面，受2008年奥运会在北京召开等效应的影响，部分热点区域商品房价格上涨空间较大。但由于近年来房价已出现连续大幅上涨，2008年房价上涨速度将大大减缓。

总体来看，北京市土地供不应求、商品房供求紧张，刚性需求大等驱动市场快速发展的因素依然存在，虽然受近期调控措施影响，整体房地产市场出现观望；但长期来看，潜在需求的释放只是时间问题，预计北京房地产2008年仍可维持稳步上升势头。