受国家银根紧缩、上游成本上涨、出口退税下调、人民币升值等诸多因素影响，宁波民营制造业面临困境，致使外贸公司企业主资产大幅缩水，对不动产投资的热情锐减。作为一个港口城市，对外贸易占全国四分之一强的宁波来说，宁波本地写字楼市场有个非常明显的特点，外贸、货代、船运、物流等相关企业的使用量占到写字楼总量的70%左右。制造业不景气、民间资本缩水或撤离给宁波写字楼市场带来强烈的冲击，逆境中宁波写字楼何去何从，成为眼下广受关注的话题。
观察：写字楼销售逆市中寻求突破
“从今年年初开始，人民币升值、出口退税率下调、原材料价格上涨等多重因素叠加，我们的利润明显变薄。所以今年不会再进行不动产投资。”宁波某外贸公司企业主秦先生如是说。这之前，秦先生有了一定的现金就会购置不动产。比如，他在几年前买下近200平方米的锦地水岸高层公寓，两年前，购置兴业大厦半层写字楼和高新区江南一品别墅，一年前，买下鄞州区某写字楼物业。在外贸行业行情好的时候，不仅享受了高收益，同时也得到了不动产投资的高额回报。但今年形势急转直下，因此不再有闲钱投资不动产了。由于今年宁波外贸行业和不少制造业企业的利润变薄，对于写字楼的消费力也产生了一定程度的变化，这几乎成了普遍现象。
写字楼开发商进行客户争夺战
“外贸企业和制造业企业一直是宁波写字楼的主要购买群体，今年这些企业的利润率迅速下降，必然对写字楼的销售产生一定的影响。”宁波某业内人士表示，“人民币升值、出口退税下调等因素对于宁波众多中小外贸企业的打击是非常大的，尤其是一些传统的劳动密集性外贸公司，产品的科技含量不高，难以有议价余地。与此相关的是，一些中小制造业企业也面临相同困境。以往这些企业有了现金就进行不动产投资，现在这方面的意愿明显下降。
这样一来，写字楼的购买客户逐渐集中在能够进行产品创新、升级的大型外贸公司、船公司、金融企业等高端客户。这部分客户成为目前宁波众多写字楼开发商争抢的黄金客户。各家开发商都在绞尽脑汁吸引这部分客户的注意力。”
另一位业内人士认为，“吸引客户注意力的主要方法包括地段优势和产品创新。如何把写字楼的地段优势充分显现出来并不难，最重要的是做出有特色的产品在竞争激烈的市场中分一杯羹。”他表示，“宁波市中心黄金地段图行天下的写字楼受到的影响相对较小，如银泰国际和环球中心的销售形势相对良好。宁波郊区的写字楼压力明显增大，后市并不乐观。”
宁波银亿策划部相关负责人也印证了以上观点，“我们公司正在销售的环球中心由于具有比较明显的地段优势，因此在今年贸易企业和制造业企业形势变化的情况下，受到的市场冲击有限，总的销售形势不错，一般针对宁波本地及外地的大型企业进行整层销售。”
另一些写字楼以产品特色来进行营销，如江东别墅式写字楼16城联邦也被预订了8幢。绿园大厦除了拥有高质量的硬件配备和先进的智能系统外，还有5000平方米的园区活动中心，涵盖了各种休闲服务设施。世纪东方写字楼则依托自有的大型商业广场和地铁物业特色进行营销宣传。滨江国际广场则规划了五星级酒店、LOFT情景商业、私人酒店SOHO等，强调人性化商务办公理念。这些写字楼纷纷打出特色牌进行客户争夺。
华星房产咨询公司陈总助认为，“未来的房地产营销一定是一场针对对高端资源的掠夺战争,谁掌握了高端资源,并建立客户忠诚度,谁就能够拥有核心竞争力。写字楼营销是根据城市的定位变化以及产业链图行天下的变化走的。现在宁波的经济结构当中最有活力的部分受到了制约，所以宁波写字楼的有些前途是有些迷茫，这需要时间来进行重新定位和发展。但随着宁波城市经济结构的调整和产业的创新，写字楼的市场将会有新的格局。”
供需失衡让开发商转变营销策略
除了外贸企业和制造业企业对写字楼的消费力和购买意愿下降等因素的影响外，宁波写字楼市场面临的另一重困境是总的供应量明显大于需求量，这种现实形势已经让很多写字楼开发商颇感头痛。
据统计数据显示，今年宁波写字楼的总体供应量惊人。宁波南部商务区和城东研发园区的巨大体量更是给整个写字楼市场以冲击。南部商务区一期体量就达到60万平方米，并且只能针对大客户进行整层大面积销售，这让不少南部商务区的开发商感到压力。很多开发企业已经放下架子，主动进行招商，寻找大客户进驻自己开发的写字楼。
即便如此，南部商务区的写字楼开发商仍然面临近乎白热化的市场竞争。在供应量明显大于需求的市场现实情况下，销售价格难以有很好的市场表现。对此，有业内人士表示，“目前，鄞州南部商务区的写字楼即将大量面市，市场价格在短期内难以有很大提升，因此，在资金压力不大的情况下，最好以租代售，等待商务氛围的逐渐形成。在经过几年的氛围营造后，再进行售卖，或许能够有更好网络超女的市场收益。”
但他同时表示，“这种方法只能针对那些资金链并不紧张的企业。对于资金实力不强的企业，这种方法是不适合的。”
其实，除了鄞州区，宁波其他区域的写字楼开发商也感到了风险，因此早以开始争夺住宅市场的客户，宁波大量问世的SOHO公寓就是市场压力增大的明显表现。今年，把写字楼改为SOHO公寓的达到5000套以上。虽然这样的“公寓”产权只有40年，首付比例和按揭利率、水电费较高，但由于具有一定的地段和价格优势，还是分流了不少住宅市场的购买需求。
商业地产开发将更注重规避风险
宁波某开发企业的负责人表示，“我们公司一直对于商业地产的开发有特定的思路，就是不拿郊区土地进行写字楼开发，我们公司兴建的每一座写字楼都具有比较明显的地段优势，因此开发风险相对较低。我们相信，只要是具有地段优势的商业地产，本身具有品牌和品质优势，又有一个相对合理的定价，还是不愁卖的。”
另一家开发商认为，“虽然目前宁波的外贸业和制造业发展形势不乐观，但我们也看到，不少外贸公司已经在附加值的提高上做文章，传统型贸易企业开始把生产基地转到成本更低的周边城市，更为重要的是，很多企业开始建立品牌意识，因此，宁波的外贸和制造业会有新的创新升级，这些企业往更高层次发展将会对宁波写字楼的远期发展产生更好的影响。我们需要做的就是时刻注意市场动向，建造具有特色优势的写字楼产品适应不断变化的市场需求，有效地规避市场风险。”
观点：宁波写字楼市场亟待“放眼国际”
宁波写字楼市场从21世纪初开始复苏以来，市场一片欣欣向荣，供应与需求保持告诉增长。然而根据资料显示，供应的增长速度远远超过需求的增长速度，到2006年，供应总量已经接近实际需求总量的2倍，而且随着鄞州南部商务区的启动建设、东部新城进入高速发展阶段、国家高新区的正式落户，宁波写字楼市场面临一场革命性的变化。
宁波写字楼市场一直是一个内生性市场，其与上海北京深圳等大城市不同，宁波的写字楼需求主体主要来自民间和民营资本。据相关资料显示，到目前宁波写字楼的需求类别中，外贸、货代、船运、物流等相关企业的使用量占到写字楼总量的70%左右。而这些企业的经济特征就是以中小型、微型企业为主，是民间资本的扩张。由于民间资本特别是民间中小型企业对写字楼的需求特征，导致宁波目前写字楼存在如下现象：
1、写字楼整体品质相对较次;
2、比较缺乏写字楼的整体经营运营试验和经验积累(事实上，这个是决定写字楼能否达到国际甲级标准的软件标准);
3、整体物业租金水平低;大部分租金徘徊在1.5-2.5元/平方/日之间，有的甚至在1元/平方/日左右，即使是号称甲级写字楼的波特曼中心也从当是宣称的租金9块跌到目前3.5元/平方左右，与上海北京的租金写字楼差距甚大;
4、写字楼大客户需求不足;以中小企业为主的需求主体，而且这些产业缺乏相关性，导致大客户需求对这些写字楼产生敬畏和不满，从而压缩自己需求;
5、产业结构单一，产业关联度小，为这些产业服务的服务性行业发育不成熟;产业结构的单一，导致这些产业结构之间的联系比较小，外贸公司的联系重点是上下游产业的联系，由于企业规模小，对于附加值高的金融、证券、信托、会计所、律师所、企业咨询公司等需求不足，从而导致写字楼在低水平徘徊;
6、写字楼规划布局落后，无论是写字楼之间的交通体系还是写字楼本身的交通体系(停车系统和立体交通系统)都比较落后;
7、写字楼发展基本只局限于三江口核心地带，靠近城市边缘就会出现销售缓慢，价格压力增大的抗性。
然后，根据统计资料显示，宁波未来两年的写字楼供应量将超过250万平方，而06年实际销售完成的量只有36万平方左右。由于鄞州南部商务区的规划实施，国家高新区研发园等项目的动工，东部新城进入高速发展阶段，写字楼市场将原来的单一中心驱动向板块驱动转变。这种转变必然带来产业的整合和细分，并让各自板块发挥自己的充分优势，形成良好的合作互动是区域经济健康发展的保障。
而杭州湾大桥的通车，宁波必将迎来一个现代服务业的高速发展机会，对于写字楼市场来说，谁能抓住这个机会谁就能取得成功。就宁波目前的情况而言，其发展现代服务业的硬件水平已经具备：1、人均GDP已经远远超过3000美元;2、民间经济活跃，民间资本庞大;3、杭州湾大桥即将通车，宁波将纳入上海2小时经济圈范畴;4、宁波港口经济将为宁波的经济发展带来持续动力;5、宁波有条件成为浙东经济文化中心。
在这个背景下，我们作为房地产市场的从业者应该开拓国际视野，跳出宁波内在需求的圈子，将宁波写字楼市场放到长三角乃至于全国的发展中进行布局营销，引进上海北京乃至于国际现代服务业机构，引进具有国际物业经营水准的管理公司,提高硬件设计水平,惟有如此才能在如果供过于求的市场中获取成功,才能保障宁波各大板块的真正落实并有效发展,才能获得最大的集中经济外部效应。 （袁灿东 周爱娟）
