想在短短12年内收回高达82亿元投资，仅仅租出去“全球第一高楼”的一半楼层是不够的。  

　　8月28日，492米的上海环球金融中心正式开门纳客。  


　　森大厦株式会社（以下简称“森大厦”）社长森稔最终实现了1993年的承诺。这个建造摩天楼最多的日本商人，为盖好这幢大楼前后花了15年时间，耗资83亿元。如果不算上台北101顶上细细的尖顶，环球金融中心将成为“全球第一高楼”。整幢物业的投资资金中，股东的投资及银行财团贷款各占50%。森稔乐观预计，12年内可收回投资。  


　　只是，环球金融中心的建成带来的并不总是好消息。有报道称，在环球金融中心开张的第一天，其正对面的昔日上海“第一海拔”金茂大厦就出现鲜有的揽客行为。  


　　事实上，环球金融中心自己的压力也不见得小。  


　　据一位代理商介绍，从去年年中预租开始，森大厦便表现得相当强硬。他们不仅将日租金抬高到20元/平方米（按戴德梁行的报告，上海甲级写字楼的平均日租金是9.62元/平方米），在招租时甚至不愿意通过中介寻找租户，而是更依赖自身的全球客户资源。定高价也不无依据，因为他们知道，2009年至2010年陆家嘴地区的甲级写字楼供应量将重回低点，达到供求平衡。  


　　但是，森大厦很快发现，他们的全球客户资源在上海并不能完全发挥作用。他们在国外拥有的很多租户企业尚未进入中国市场，或者目前仅在中国设立规模较小的代表机构。现有客户要消化22万平方米的写字楼面积，还有一定困难。  


　　随之而来的一场危机也打乱了森大厦的原有计划。仲量联行亚太区董事陈立民表示，自美国次贷危机发生以来，美国企业尤其是美国金融机构，都缩小了原定租赁的办公面积，还有部分企业甚至取消了搬迁办公室的计划。在开业当天，森稔也承认，部分客户最终租赁的办公面积较原来要求的面积减少了一半，“说明美国次贷危机的影响依然存在。”森稔说。  


　　随后，森大厦调整了出租的方案。曾与他们有过接触的一家代理商透露，原本在租金和租户档次上相当挑剔的森大厦近期也略微“放下身段”，不仅对预租客户实施一定的免租优惠，原本要求“必须是跨国机构”的招租标准也有所放低。据悉，已有国内金融机构成功入驻。  


　　不仅如此，环球金融中心甚至还将手伸向了同样属于森大厦株式会社的汇丰大厦。据公开的客户数据，与环球金融中心签约的入驻企业中，日本金融机构及企业超过一半，达11家，来自欧美的企业仅6家。其中，11家日本客户中，大部分是汇丰大厦的老客户。“他们搬出后，汇丰大厦的出租率将出现下降。”森稔表示。  


　　即便如此，环球金融中心的出租率也不大乐观。据仲量联行上海商业部董事李凌透露，按照环球金融中心业主方披露的数据，目前写字楼出租率已达到60%左右。而从仲量联行掌握的已签约情况看，这个数字大概在40%左右。  


　　按照森稔的计划，环球金融中心将在1年后实现90%的出租率。要实现这个目标并不容易，要按此坚持12年收回投资则难上加难。由世邦魏理仕提供的报告显示，今年上半年陆家嘴的超甲级和甲级写字楼供应总量增加了31%，今年下半年浦东地区的未承租租率将达到两位数，浦东尤其是陆家嘴区域的租金增长将会放缓。  


　　对于森大厦株式会社，坏消息还不仅仅如此。目前占据汇丰大厦4个楼层的汇丰银行将在2009年前后撤出，搬往竞争对手新鸿基地产拥有的国际金融中心。到2013年，环球金融中心拥有的“全球第一高楼”桂冠也将被另一栋大楼上海中心夺去。在15年的坎坷建造之后，对于环球金融中心的美好未来，森稔或许还应该再稍稍耐心一点。